등기부등본 보는법 알아보기

오늘은 등기부등본의 뜻과 등기부등본을 어떻게 보는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

• 등기부등본이란?
• 등기부등본 표제부
• 등기부등본 갑구
• 등기부등본 을구

 

등기부등본이란?

 

등기부등본이란 부동산에 관한 등기부와 법인에 관한 등기부가 있습니다. 보통 사람들이 말하는 등기부등본은 부동산의 등기부 등본을 일컫는 말입니다.

 

부동산 등기부등본이란 부동산에 관한 표시와 권리관계가 기재된 장부를 말합니다.

 

부동산 등기부등본으로 주소와 구조 및 면적을 알 수 있고 해당 부동산의 소유자와 해당 부동산의 소유권을 제한하는 다른 권리가 걸려 있는지 파악할 수 있습니다.

 

부동산 등기부등본은 사실현황에 관한 표시를 하는 표제부와 권리 관계에 관한 내용을 기록한 갑구와 을구가 있습니다.

 

표제부 - 집합건물, 토지, 건물

갑구 - 소유권, 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 신탁등기, 임의경매개시결정

을구 - 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권

 

 

등기부등본 표제부

 

집합건물 등기부등본 보는 법을 알아보겠습니다.

 

 

위 이미지 5층 다세대 주택은 집합건물에 해당하고 토지 등기부등본이나 건물 등기부등본과는 표제부가 다릅니다. 하지만 갑구나 을구는 동일합니다.

 

아파트 등기부등본의 경우는 표제부가 2개(1동의 건물과 전유부분)로 구분되고 각 표제부에는 건물의 표시 다음으로 해당 건물의 대지권이 표시가 됩니다.

 

① 부동산의 종류 - 집합건물, 토지, 건물 중 집합건물

② 1동 건물에 대한 표제부 - 소재지번, 건물명칭, 번호, 건물내역, 등기원인 및 기타 사항

③ 1동 건물의 대지권 표시

④ 전유부분(구분소유권의 목적인 건물부분)의 대한 표제부 

⑤ 전유부분에 대한 대지권 표시

 

부동산 등기부등본 중 토지 등기부의 경우 표제부 구성이 소재지번, 지목, 면적으로 표시합니다.

 

 

등기부등본 갑구

 

등기부등본 갑구에 대해 알아보겠습니다.

 

소유권에 관한 사항은 부동산 등기부등본 갑구에 기재되 있습니다. 소유권에 관한 사항은 보존등기와 이전등기로 나뉩니다.

 

• 보존등기 - 건물을 신축 후 처음 소유권을 등기할 때 하는 것을 말합니다.
• 이전등기 - 소유권이 다른 사람에게 넘어갈 때마다 기입하는 것을 말합니다.

 

등기부등본 갑구

등기부등본 갑구의 순위번호는 갑구에 기입된 각 등기의 순위를 말하고 만약 새로 등기를 해야 하는데 순위를 유지해야 한다면 주등기가 아닌 기존 번호에 첨부되는 부기등기로 해야 합니다.

 

등기목적에는 소유권보전, 소유권이전, 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기(소유권 관련), 경매개시결정등기 등의 등기 명칭을 적습니다.

 

접수는 갑구와 을구 간의 각 등기는 설정일자를 기준으로 우선순위를 정하고 설정일자는 등기소에 접수된 접수일자를 말합니다. 그러므로 접수 란에 적힌 일자를 기준으로 각 권리의 우선 순위를 매깁니다.

 

등기원인은 매매계약과 법원의 결정 등의 원인을 적는 란이고 권리자 및 기타사항은 소유자, 채권자, 권리자, 청구금액을 적습니다.

 

 

등기부등본 을구

 

등기부등본 을구에 대해 알아보겠습니다. 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재된 란입니다. 저당권, 근저당권, 전세권, 임차권 등이 해당됩니다.

 

등기부등본 을구 근저당권

 

저당권이나 근저당권의 경우 경매로 말소되며 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 일반 매수인의 경우 매도인과 근저당권 말소 또는 대출 승계를 합의해야 합니다.

 

임차인은 임대인에게 근저당권 말소를 요구하거나 또는 말소하지 않을 경우 건물 시세의 70 ~ 80%에서 채권최고액을 공제하여 남는 금액이 얼마나 되는지 판단해 봐야 합니다.

 

전세권의 경우는 말소기준권리 보다 먼저 설정된 경우 매수인에게 인수되는 것이 맞지만 전세권자가 경매신청을 하거나 배당요구를 했다면 전세권은 말소가 됩니다.

 

또한 전세권이 말소기준권리 보다 늦게 설정된 경우라면 매수인에게 인수되지 않고 말소가 됩니다.

 

임차권의 경우 당사자 간의 합의나 단독 신청에 의한 법원의 명령으로 등기가 되기도 합니다. 

 

하지만 임차권은 등기되지 않은 채권인 상태에서 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법에 의한 대항요건을 준비하면 물권적 효력을 갖습니다.

 

임차권은 등기 여부와 상관없이 대항요건이 준비되면 대항력을 취득해 확정일자를 받으면 우선변제권을 취득하게 되는 것입니다.

 

임차권 중 아래의 권리인 경우 인수되므로 경매 참가자는 주의해야 하고 매수인은 임대차승계를 고려하여 매매대금을 결정해야 합니다.

경매시 낙찰자에게 임차권이 인수되는 경우 대항력만 갖춘 임차권 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우 배당요구를 했더라도 보증금을 전액 변제 받지 못한 임차권

 

임차인은 본인이 대항요건을 확보할 수 있는지 따져보고 안될 시 우선변제권이라도 확보할 수 있는지 확인해 보고 전세나 월세 계약을 진행해야 합니다.

 

2023.05.03 - [분류 전체보기] - 지급명령 이의신청 불이행 알아보기

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