전세사기 유형과 예방법 알아보기

2022년 깡통주택을 수천 채 보유하여 수백 세대의 세입자들에게 엄청난 피해를 끼친 악질 임대인 빌라왕에 대해 알고 계실 겁니다. 

 

일당들은 여러가지 제도적 허점을 이용해 이런 엄청난 사기를 벌였습니다. 오늘은 이런 전세사기 유형과 예방법에 대해 알아보겠습니다.

 

전세사기 유형과 예방법

목차

전세사기 유형

 

① 깡통전세

② 근저당 설정 또는 몰래 매도

③ 신탁사기

④ 이중계약

⑤ 중복계약

 

 

 

깡통전세

 

깡통전세란 매매가보다 전세 보증금과 집주인의 주택담보대출 금액 합계가 높은 주택을 말하며 쉽게 풀이하자면 전셋집의 가치가 낮아 세입자의 전세금을 회수가 어려운 경우를 말합니다.

 

부동산이 경매될 경우 시세의 70~80% 정도의 저가로 낙찰이 되는데 임대인은 오피스텔이나 신축빌라 등 시세를 파악하기 힘든 매물에 대해 매매가격을 세입자에게 시세의 150% 이상 속이는 경우가 있습니다.

 

실제 빌라의 매매가격은 2억인데 세입자가 속아 매매가격을 3억으로 잘못 알게 되고 결국 전세금을 매매가 80%로 계산하여 2.4억이라고 알게 됩니다.

 

실상은 2억원의 80%인 1.6억인데 무려 8천만원이나 손해 보는 걸 인지하지 못하는 것이죠. 이 빌라가 경매에서 매각되는 금액은 시세의 70~80%이므로 약 1.4~1.6억에 매각이 됩니다.

 

전세 세입자가 최우선적으로 변제 받는다고 해도 전세금 2.4억의 반 정도밖에 안 되는 금액을 배당받게 됩니다. 결국 깡통전세가 되는 것입니다.

 

깡통전세를 피하려면 인터넷으로 전세 매물의 시세를 검색한 후 공인중개사 사무실을 최소 3군데 이상 방문하여 각 시세를 비교해봐야 합니다.

 

임대차계약 체결 전 선순위 권리를 먼저 확인하고 계약하기로 결정됐다면 최대한 빨리 전세권을 등기하거나 대항력과 우선 변제권을 확보하셔야 됩니다.

 

또한 선순위 권리가 과다하거나 시세 보다 훨씬 저렴한 경우에는 소액임차인으로 보호받지 못하니 전세 계약을 하면 안 됩니다.

 

 

 

근저당 설정 또는 몰래 매도

 

집주인이 세입자 몰래 물권을 설정하거나 소유권을 이전하는 경우가 있습니다.

 

세입자는 집주인과 임대차 계약을 체결한 채권자에 불과해 물권을 보유한 제3자인 소유권자 혹은 저당권자에게 대항할 수 없습니다.

 

하지만 임대차보호법에 따라 세입자를 보호하기 위하여 세입자가 대항요건(전입신고 및 주택의 인도)을 먼저 구비한다면 제3자에게 대항할 수 있도록 물권적 대항력을 가지게 됩니다.

 

만약 집주인이 세입자가 대항요건을 갖추기 전 전셋집을 제3자에게 소유권 이전을 하거나 저당권을 설정했다면 채권자에 불과한 세입자는 물권자인 제3자에게 대항할 수 없습니다.

 

그러므로 세입자는 제3자의 소유권이나 저당권 보다 먼저 전세권을 등기하여 물권적으로 우선권을 취득해야 합니다.

 

그리고 임대차계악서에 세입자의 대항력 발생 전까지 집주인에게 매매나 저당권 설정이 금지된다는 특약을 부여하고 되도록 세입자는 대항력을 빠르게 갖추어야 합니다.

 

 

 

신탁사기

 

신탁사기란 부동산의 복잡한 권리관계를 악용하여 세입자의 보증금을 편취하는 수법을 말합니다.

 

부등산등기부 등본의 갑구의 소유자란에 신탁등기가 된 경우 전세계약을 체결하려는 세입자는 신탁원부와 신탁계약서상의 제한을 확인해야 합니다.

 

만약 이러한 권리 제한을 확인하지 못하고 전세계약을 체결한다면 수탁자 등의 신탁회사에 대항할 수 없게 되는 경우가 대부분입니다.

 

 

 

이중계약

 

이중계약이란 집주인과 전세나 월세계약을 체결한 세입자가 집주인의 동의 없이 임대인 행세를 하며 새로운 세입자와 다시 전세계약을 체결한 경우를 말합니다.

 

이중계약 전세사기를 대처하려면 임대인이 제시한 신분증과 임대인의 얼굴을 대조하고 신분증의 위조 여부도 면밀히 확인해 봐야 합니다.

 

그리고 부동산등기부 등본 소유자의 인적사항과 신분증의 인적사항을 대조하고 인감증명서의 위조 여부 및 본인 발급 여부를 반드시 확인해 보셔야 됩니다.

 

또한 인감증명서의 인적사항과 신분증의 인적사항을 대조해 봐야 합니다.

 

 

 

중복계약

 

중복계약이란 집주인이 동일한 전세목적물에 대하여 비슷한 시기에 중복으로 전세계약을 체결해 전세금을 두배로 지급받고 세입자들이 서로 다른 세입자를 확인할 수 없게 전세보증금의 잔금 지급일을 같은 날로 잡는 경우를 말합니다.

 

중복계약의 피해를 안 받으려면 계약 체결 전 다시 한번 다른 세입자의 존재 여부를 확인하기 위해 부동산등기부 등본을 확인하고 전입세대열람내역과 확정일자 부여현황을 확인해야 합니다.

 

전세목적물 현장을 확인하고 잔금 지급과 동시에 부동산 인도받기를 하셔야 합니다. 대항력과 우선변제권을 위해 미리 전입신고 등을 최대한 빠르게 하셔야 됩니다.

 

또한 전세보증보험에 가입하고 전세권 설정 및 등기를 하셔야 됩니다. 

 

주택도시보증공사 사이트

 

지금까지 전세사기 유형 및 예방법에 알아봤는데요. 긴 시간을 힘들게 모은 돈을 전세사기로 한순간 물거품으로 만들 수 있기 때문에 아주 신중하고 꼼꼼히 확인하고 거래를 진행하시길 바랍니다.